Uma das maiores estratégias do Plano Diretor de 2014 foi incentivar o adensamento construtivo próximo das áreas de transporte de média e alta capacidade – os chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. A ideia era aproveitar as regiões com infraestrutura já consolidada, aproximando a moradia do trabalho, e preservar os chamados miolos de bairro – aquelas regiões com menor verticalização e menor capacidade de absorção de uma grande quantidade de pessoas.
Para tal, o PDE estabeleceu que nas áreas de Eixos seria possível construir mais do que no restante da cidade. Mas claro, nem sempre densidade construtiva implica densidade demográfica. Para que as construções mais altas tivessem mais gente morando, o PDE estabeleceu a Cota Parte, que prevê um mínimo de unidades residenciais em relação ao tamanho do terreno.
O que se observou, porém, foi a explosão de microapartamentos, com valores supostamente acessíveis em números absolutos em relação à unidade, mas que, quando analisados em função do valor por metro quadrado, indicam um absoluto encarecimento da moradia nessas regiões.
Da mesma forma, os incentivos voltados à produção de Habitação de Interesse Social, nos Eixos e fora deles, não necessariamente implicaram verdadeira oferta de moradia a quem mais necessita. Em primeiro lugar, porque o mercado acabou se voltando às faixas maiores de HIS – que ganham mais do que três salários mínimos. Em segundo lugar, porque não havia mecanismos claros de fiscalização da destinação dessas unidades. Ou seja, muito foi produzido com o incentivo do poder público – que zera a contrapartida financeira devida ao município, em se tratando de HIS – sem que se controlasse quem eram as pessoas que, ao fim e ao cabo, se beneficiaram dessa produção.
A revisão do Plano Diretor trouxe alterações importantes em relação a esses temas. No que diz respeito aos Eixos, previu a possibilidade de que suas áreas fossem aumentadas. De fato, isso implicaria um avanço em direção aos miolos de bairro com edificações mais altas. Isso, em si, não seria um problema, se tal prática viesse acompanhada de um controle da qualidade das unidades que vêm sendo produzidas nos Eixos. Há que se perguntar, ainda, se a mera expansão das áreas verticalizáveis próximas de transporte vai trazer mais gente para perto.
Em relação à HIS, a revisão do PDE criou alguns controles em relação à sua destinação. De um lado, obriga a averbação na matrícula da unidade, indicando que ela deve ser destinada à população de baixa renda. De outro, exige a comprovação da renda dos futuros moradores, previamente à destinação das unidades. Tal controle, no entanto, veio cheio de inconsistências internas e preocupa se, de fato, será aplicável.
Por fim, cabe destacar que o debate em torno dos Eixos foi muito acirrado porque o paradigma do desenvolvimento urbano da cidade está pautado na construção do novo: neles há maior possibilidade de verticalização para construções novas. Mas pouco ou nada se falou em relação às edificações existentes, nem a respeito dos mais de 600 mil metros quadrados de área construída ociosa na região central.
A atividade imobiliária mais sustentável é aquela que aproveita a estrutura que já existe. Nesse caso, a revisão do Plano pecou miseravelmente. Primeiro porque não trouxe a calibragem necessária para tornar efetivos os instrumentos que incentivam a função social da propriedade e o uso da preexistência. Mas não só. Sem qualquer debate aprofundado, a revisão trouxe a possibilidade de que edifícios inteiros fossem demolidos e reconstruídos com os mesmos parâmetros urbanísticos – cujas legislações eram, em regra, muito mais permissivas do que as atuais em termos de verticalização e/ou adensamento construtivo. A um só tempo, não incentiva o uso dos edifícios ociosos e promove uma prática insustentável, baseada na demolição e reconstrução de prédios inteiros.
