A renegociação dos contratos de locação residencial durante a pandemia

Neste período de pandemia, muito se questionou sobre as dificuldades enfrentadas para o pagamento de aluguéis. Os impactos da COVID-19 nos contratos foram notórios, especialmente naqueles de locação residenciais de imóveis urbanos.

Atrasos nos pagamentos começaram a perdurar no tempo e algumas ações de despejo dos locatários e suas famílias, com expectativa de reintegração da posse do imóvel pelo locador, foram propostas para o tratamento do problema.

Esse aspecto acabou levando, no ano passado, à edição de uma legislação especial para o tratamento de um regime jurídico emergencial, impedindo que medidas liminares fossem concedidas para desocupações, em 15 dias, de imóveis urbanos locados para fins residenciais, especialmente por descumprimento do previsto no contrato, ausência de vínculo trabalhista, permanência de sublocatário no imóvel, ausência de apresentação de garantia adicional e alta de pagamento do aluguel e dos valores acessórios devidos com condomínio, tributos e contas. Essa era uma previsão da lei de locações de imóveis urbanos que foi relativizada com a adoção de medidas excepcionais para lidar com os efeitos da pandemia. E foram inúmeras as decisões judiciais nesse sentido, mesmo antes do texto legal, até o momento atual.

A própria legislação emergencial trouxe a necessidade de revisão e renegociação dos contratos em decorrência dos efeitos da pandemia em sua execução, algo que já era possível na lei de locações, por comum acordo entre as partes, mas que passou a ser ainda mais incentivado com a legislação emergencial.

Os efeitos dessa legislação perduraram expressamente até outubro de 2020, com posteriores edições de novas legislações para adoção de novas medidas excepcionais em proteção à moradia e a meios básicos de subsistência. A última legislação em vigor suspende, até o fim de 2021, o cumprimento de medidas de desocupação ou remoção forçada de imóveis que sirvam de habitação, sejam públicos, sejam privados, de forma individual ou coletiva, no espaço urbano, e leva em consideração especialmente locações residenciais cujos valores de aluguéis sejam abaixo de R$ 600 mensais.

Muito ainda se sente dos efeitos da pandemia do coronavírus na sociedade brasileira, ainda mais com o aumento do desemprego ou da perda dos vínculos formais de trabalho, da elevação dos preços em decorrência da alta inflação e das dificuldades econômicas enfrentadas pela nossa população. Observa-se, sem dúvida, uma disposição de locador e locatário para uma revisão de contratos, benéfica a ambos, com alongamento de prazos, novas garantias, não cobrança de multas e juros moratórios e novas formas de pagamento do aluguel em atraso. De toda forma, as partes devem continuar dialogando para que se diminuam os prejuízos e riscos a ambas as partes.

Apesar da ausência de acordo, medidas drásticas devem ser evitadas pelo locador e pelo locatário, pois certamente podem prejudicar a manutenção de uma boa relação de confiança e de um canal de diálogo nos próximos meses.

Deve-se levar em conta que, diante da impossibilidade de negociação, ações de despejo podem ainda ser propostas, com possibilidade de concessão de liminar (prévia) para desocupação, pelo locatário, em 15 dias, independentemente de audiência para ouvir o locatário ou de análise dos seus argumentos, desde que prestada caução, pelo locador, de três meses de aluguel pelo autor da ação e locador do imóvel, mas seus efeitos permanecerão suspensos e nada poderá ser feito, por força de lei, ao menos, até o fim deste ano.

Os impactos da pandemia não podem mais ser tratados como imprevisíveis, muito embora permaneçam incertas a duração de suas consequências e as perspectivas de melhoria. Por isso, reforça-se a necessidade de prevalência de uma postura de colaboração ativa, em boa-fé, para observância adequada às partes de obrigações e responsabilidades antes previstas nos contratos, inclusive multas e juros moratórios aplicáveis. E isso leva, sem dúvida, a orientar sempre à iniciativa e disposição para o diálogo e comum acordo, fundamentais para a construção e manutenção de uma relação humana e de confiança para os meses de dificuldade e carestia que ainda prevalecerão em nosso País.

Crisleine Yamaji é advogada, doutora em Direito Civil e professora de Direito Privado. E-mail: direitosedeveresosaopaulo@gmail.com

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